Риски при покупке квартиры: как обезопасить себя от третьих лиц

Приобретая недвижимость на вторичном рынке, прежде чем заключать сделку с ее настоящим владельцем, необходимо четко оценить все возможные риски при покупке квартиры. Ведь любой упущенный из виду факт может впоследствии обернуться огромными неприятностями, вплоть до потери купленного жилья.

И если личность владельца квартиры всегда проверяется и может не вызывать никаких сомнений в добропорядочности, то вот проверить права и интересы третьих лиц никогда не помешает. Ведь по статистике большинство судебных разбирательств происходит именно из-за их внезапного появления.

Откуда берутся третьи лица

В большинстве случаев при покупке жилья проверка третьих лиц, их прав на жилплощадь не проводится или осуществляется крайне поверхностно. Такая небрежность в будущем может привести к тому, что третьи лица начинают оспаривать законность сделки по «купле-продаже» в судебном порядке. Такой сценарий в финале очень часто приводит к утрате покупателем права собственности на купленное жилье и потере вложенных в приобретение денежных средств. Поэтому наличие третьих лиц и их права на данную жилплощадь проверять необходимо внимательно.

Появляются эти третьи лица не из ниоткуда. Как правило, в их число входят наследники, супруги, граждане, проходящие продолжительное лечение или находящиеся в местах не столь отдаленных, а также безвестно и долго отсутствующие. И у покупателя нет никаких гарантий, что по прошествии какого-то времени, эти безвестно отсутствующие лица не возникнут вдруг на пороге и не станут скандально требовать то, что положено им на законных основаниях. Верить же при покупке продавцу, который начнет утверждать, что отсутствующие жильцы не будут оспаривать сделку, не стоит. Верить в такой ситуации можно только официальным документам: отказам, согласованиям и т.д.

На что обратить внимание при покупке

Покупая жилье у его сегодняшнего владельца недостаточно поинтересоваться личностью хозяина и удовлетвориться общим осмотром жилых помещений. Чтобы минимизировать собственные переживания и риски при покупке квартиры следует затребовать расширенную выписку из домовой книги, из которой и можно узнать о наличии третьих лиц, зарегистрированных по данному адресу и имеющих полное право проживания в продаваемой квартире.

Вторым важным аспектом являются приватизационные документы. Если квартира прошла процесс приватизации, то в договоре обязательно прописывается такой немаловажный пункт, как зарегистрированные несовершеннолетние дети. На момент заключения договора они, в силу малолетства, в процессе приватизации не участвуют, но достигнув совершеннолетия, имеют все основания оспорить ее итоги и сохранить за собой право на проживание и пользование данной жилплощадью.

Ситуация, когда права несовершеннолетних часто не соблюдаются – покупка квартиры по ипотеке с использованием материнского капитала. Связано это с тем, что банки, оказывая услугу ипотечного кредитования, категорически против того, чтобы включать детей в число собственников. В этом случае родители ребенка дают обязательство о выделении ему соответствующей доли. Но собственники часто не выполняют это обязательство, поскольку четкой системы контроля над его выполнением нет.

Еще одним моментом, связанным с приватизацией и определяющим риски при покупке квартиры является наличие лиц, отказавшихся участвовать в приватизации, но не оформивших официальный отказ от права проживания в квартире. Свои права на пользование жилплощадью и проживание в квартире эти лица сохраняют даже в том случае, когда живут в другом городе и прописаны по другому адресу. Чтобы минимизировать риски, важно внимательно изучить и приватизационные документы, и подробную выписку, выданную управляющей компанией, ТСЖ или МФЦ.

Проверка квартиры при покупке

В зону риска попадают квартиры, которые были получены в наследство в законодательном порядке или по завещанию. Всегда есть вероятность, что объявятся ранее неизвестные наследники, которые потребуют причитающуюся им долю. В случае с квартирой, которая оказалась в собственности по наследству важно обратить внимание на срок ее нахождения в собственности. Если он составляет менее трех лет, то риск столкнуться с наследниками, которые будут отстаивать через суд свои права весьма велик, поскольку срок оспаривания завещания составляет три года.

Еще одним весомым фактором, понижающим благонадежность приобретаемой квартиры, является наличие супруга или супруги. Если собственник, продающий жилье, состоял в законном браке на момент покупки, то вторая половина имеет право на проживание и пользование «квадратами», а значит, при продаже квартиры требуется ее согласие. Если речь ведется об экс-супругах, то на момент продажи собственник должен состоять в разводе не менее трех лет. Меньший срок увеличивает риск того, что бывший партнер станет заявлять о своих ущемленных правах.

Согласие супруга требуется также в таком частном случае, когда продается жилье, которое приобреталось по договору пожизненного содержания или договору ренты, а брак был заключен после его подписания. Отсутствие согласия второй половины на продажу жилья является весомой причиной для признания сделки «купли-продажи» незаконной. В таких ситуациях суд учитывает права и интересы третьих лиц, и покупатель сильно рискует остаться на улице: и без квартиры и без денег.

Интересы третьих лиц учитываются при продаже комнат или долей, находящихся в собственности. К судебным разбирательствам чаще всего приводит тот факт, что владелец «квадратов», выставив их на продажу, по каким-то соображениям не сделал предложение о покупке соседям или долевым собственникам. По закону они имеют преимущественное право покупки доли в квартире. При таком сценарии продаж собственник должен обязательно иметь на руках согласие всех остальных долевых собственников и отсутствие претензий с их стороны.

Как избежать рисков

Чаще всего в зону риска попадают квартиры, которые продавцы пытаются реализовать по привлекательным ценам существенно ниже рыночных. Заниженная стоимость – первый фактор, который должен насторожить покупателя, усилить его бдительность и тщательно проверить всю документацию. Ведь когда нарушаются права, затрагиваются интересы третьих лиц, суд чаще всего становится не на сторону покупателя. Последний же серьезно рискует утратить право собственности и потерять все свои денежные средства, вложенные в покупку столь долгожданного жилья.

Для того чтобы минимизировать риски потерять только что обретенную недвижимость важно внимательно и скрупулезно изучать все документы, не стесняться требовать дополнительные выписки, проверять наличие согласований, говорить с соседями настоящего собственника. При покупке следует проверить не только личность собственника, но и личности, права предыдущих владельцев, если они были. Можно привлечь к проверке профессионалов, которые досконально знают все нюансы процедуры. Все это поможет минимизировать риски возникновения неприятных проблем со сделкой и стать полноценным собственником.

Вам может быть интересно:  Дизайн квартиры — студии       Дизайн маленькой квартиры       Для сладких снов: как выбрать подушку